الاستثمار
العائد النقدي على النقد المستثمر: قياس أداء استثمارك الخاص
يقيس العائد النقدي على النقد المستثمر التدفق النقدي السنوي مقارنة بالمال الذي تضعه فعليًا. باستخدام صفقة افتراضية بقيمة 200,000 €، يوضح هذا الدليل كيف يمكن لصافي عائد تشغيلي قدره 4.8% أن يصبح 1.33% أو 0.67% عند احتساب التمويل.
نشر · 3 دقائق للقراءة
بقلم Costa de Oro · وكالة عقارية · ماربيا وكوستا ديل سول
ما الذي يقيسه العائد النقدي على النقد
المعادلة: العائد النقدي على النقد = التدفق النقدي السنوي ÷ النقد الأولي المستثمر × 100. يركز على مالك الخاص لا على سعر العقار، مما يساعد على مقارنة شراء ممول باستخدامات أخرى للمدخرات نفسها.
حدّد الأعراف التي تتبعها. في هذا الدليل، التدفق النقدي قبل ضريبة الدخل، ويُعرض قبل احتياطي الاستبدال السنوي وبعده. ويُستبعد ارتفاع القيمة وسداد أصل الرهن، فليس أي منهما دخلًا إيجاريًا قابلًا للإنفاق في السنة.
تحديد النقد الأولي
المثال افتراضي، وليس عرضًا من مُقرض ولا بيانات سوق. يُشترى عقار بقيمة 200,000 € برهن توضيحي قدره 140,000 €.
- المساهمة الذاتية في السعر: 60,000 €
- تكاليف الشراء والتجهيز: 25,000 € (ميزانية توضيحية)
- احتياطي سيولة محتفظ به نقدًا: 5,000 €
- إجمالي النقد الأولي المستثمر: 90,000 €
الحساب مع التمويل
صافي دخل التشغيل 9,600 € بعد شهر شاغر و3,600 € من تكاليف التشغيل. وتترك خدمة دين سنوية مفترضة قدرها 8,400 € (أصل وفائدة) تدفقًا نقديًا قبل ضريبة الدخل قدره 1,200 €.
العائد النقدي على النقد قبل احتياطي الاستبدال: 1,200 € ÷ 90,000 € = 1.33%. وبعد احتياطي سنوي قدره 600 €: 600 € ÷ 90,000 € = 0.67%. يُحتسب احتياطي السيولة البالغ 5,000 € مرة واحدة ضمن النقد الأولي، لا مرة أخرى كمصروف سنوي.
المقارنة مع الشراء النقدي الكامل
من دون رهن، يبلغ النقد الأولي 200,000 € + 25,000 € + 5,000 € = 230,000 € ولا توجد خدمة دين. ويبلغ التدفق النقدي 9,600 € قبل الاحتياطي و9,000 € بعده.
العائد النقدي من دون رافعة: 9,600 € ÷ 230,000 € = 4.17% قبل الاحتياطي، و9,000 € ÷ 230,000 € = 3.91% بعده. في هذا المثال يخفض الاقتراض النسبة لأن خدمة الدين تستهلك معظم دخل التشغيل. سداد الأصل يبني حقوق الملكية، لكنه يقلل النقد الذي تستلمه.
الحساسية والحدود
عندما يكون الهامش ضيقًا، تحرّك التغيرات الصغيرة النتيجة بشدة. مع تثبيت التكاليف، يقلل شهر شاغر إضافي التدفق بمقدار 1,200 €، فتصبح الحالة الممولة 0 € قبل الاحتياطي (0%) و−600 € بعده (−0.67%). ولزيادة خدمة الدين 100 € شهريًا الأثر نفسه. والاثنان معًا: −1,200 € و−1,800 €.
يتجاهل هذا المقياس التوقيت داخل السنة والضرائب وتكاليف البيع والقيمة المستقبلية. إنه مدخل واحد، لا حكمًا نهائيًا على الشراء.
قائمة تحقق للمقارنة
استخدم الأعراف نفسها لكل خيار تقارنه، واكتبها بجانب النتيجة.
يحتاج إذن التأجير وقواعد المجتمع السكني والوضع الضريبي إلى فحوص مهنية منفصلة قبل الاعتماد على الأرقام.
- تعريف موحد للنقد الأولي: المساهمة وتكاليف الشراء واحتياطي السيولة
- التدفق قبل ضريبة الدخل، قبل الاحتياطي وبعده
- خدمة الدين مأخوذة من جدول مُقرض فعلي
- استبعاد ارتفاع القيمة وسداد الأصل
- سيناريوهات للشغور وارتفاع خدمة الدين
- مقارنة من دون رافعة على الأساس نفسه
أسئلة شائعة
هل العائد النقدي على النقد هو نفسه العائد على الاستثمار (ROI)؟
ليس بالضرورة. يُستخدم ROI بمعنى واسع وقد يشمل ارتفاع القيمة أو حقوق الملكية. أما هنا فيُحتسب التدفق النقدي السنوي مقابل النقد الأولي فقط.
لماذا قد تخفض الرافعة المالية العائد النقدي على النقد؟
عندما تستهلك خدمة الدين معظم دخل التشغيل، يكون النقد المتبقي صغيرًا مقارنة بالمساهمة الذاتية، كما في هذا المثال.
هل يدخل احتياطي السيولة في النقد الأولي؟
أدرجه إذا كان المال ملتزمًا للعقار منذ البداية. احتسبه مرة واحدة ضمن النقد الأولي، لا مرة أخرى كتكلفة سنوية.
