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Rentabilidad sobre caja invertida: medir el rendimiento de su propio dinero
La rentabilidad sobre caja invertida mide el flujo de caja anual frente al dinero que usted aporta realmente. Con una compra hipotética de 200.000 €, esta guía muestra por qué una rentabilidad neta operativa del 4,8 % puede convertirse en un 1,33 % o un 0,67 % al incluir la financiación.
Publicado · 4 min de lectura
Por Costa de Oro · Agencia inmobiliaria · Marbella y Costa del Sol
Qué mide la rentabilidad sobre caja invertida
Fórmula: rentabilidad sobre caja (cash-on-cash) = flujo de caja anual ÷ caja inicial invertida × 100. Se centra en su propio dinero y no en el precio, lo que ayuda a comparar una compra financiada con otros usos de los mismos ahorros.
Indique sus convenciones. En esta guía, el flujo de caja es antes del impuesto sobre la renta y se muestra antes y después de una reserva anual de reposición. Se excluyen la revalorización y la amortización de capital de la hipoteca: ninguna es renta disponible del año.
Definir la caja inicial
El ejemplo es hipotético y no es una oferta bancaria ni un dato de mercado. Se compra un inmueble de 200.000 € con una hipoteca ilustrativa de 140.000 €.
- Aportación al precio: 60.000 €
- Gastos de compra y puesta en marcha: 25.000 € (partida ilustrativa)
- Reserva de liquidez en efectivo: 5.000 €
- Caja inicial invertida: 90.000 €
El cálculo con financiación
El ingreso operativo neto es de 9.600 € tras un mes vacío y 3.600 € de gastos operativos. Una cuota anual supuesta de 8.400 € (capital e intereses) deja 1.200 € de flujo de caja antes del impuesto sobre la renta.
Rentabilidad sobre caja antes de la reserva de reposición: 1.200 € ÷ 90.000 € = 1,33 %. Tras una reserva anual de 600 €: 600 € ÷ 90.000 € = 0,67 %. Los 5.000 € de reserva de liquidez se cuentan una vez, dentro de la caja inicial, y no también como gasto anual.
Comparación con una compra al contado
Sin hipoteca, la caja inicial es 200.000 € + 25.000 € + 5.000 € = 230.000 € y no hay cuota. El flujo es de 9.600 € antes de reserva y 9.000 € después.
Rentabilidad sin apalancamiento: 9.600 € ÷ 230.000 € = 4,17 % antes de reserva y 9.000 € ÷ 230.000 € = 3,91 % después. En este ejemplo, financiarse reduce el porcentaje porque la cuota absorbe la mayor parte del ingreso operativo. Devolver capital aumenta el patrimonio, pero reduce la caja recibida.
Sensibilidad y límites
Con un margen estrecho, pequeños cambios mueven mucho el resultado. Con gastos fijos, un mes vacío adicional reduce el flujo en 1.200 € y deja el caso financiado en 0 € antes de reserva (0 %) y −600 € después (−0,67 %). Una cuota 100 € al mes más alta tiene el mismo efecto. Ambos juntos: −1.200 € y −1.800 €.
La medida ignora el calendario dentro del año, los impuestos, los costes de venta y el valor futuro. Es un dato más, no un veredicto sobre la compra.
Lista de comprobación para comparar
Use las mismas convenciones en todas las opciones y déjelas escritas junto al resultado.
El permiso de alquiler, las normas de la comunidad y la situación fiscal requieren comprobaciones profesionales separadas antes de confiar en las cifras.
- Caja inicial definida igual: aportación, gastos de compra, reserva de liquidez
- Flujo antes del impuesto sobre la renta, antes y después de reserva
- Cuota tomada de un cuadro bancario real
- Revalorización y amortización de capital excluidas
- Escenarios de vacío y cuota más alta
- Comparación sin financiación con la misma base
Preguntas frecuentes
¿La rentabilidad sobre caja es lo mismo que el ROI?
No necesariamente. El ROI se usa de forma amplia y puede incluir revalorización o patrimonio. Aquí solo cuenta el flujo anual frente a la caja inicial.
¿Por qué la financiación puede reducir la rentabilidad sobre caja?
Cuando la cuota absorbe casi todo el ingreso operativo, la caja restante es pequeña frente al capital aportado, como en este ejemplo.
¿La reserva de liquidez va en la caja inicial?
Inclúyala si ese dinero queda comprometido desde el principio. Cuéntela una vez, como caja inicial, y no otra vez como gasto anual.
