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Rentabilidad bruta y neta: cómo comparar bien viviendas en alquiler
Una rentabilidad solo es comparable si se sabe qué ingresos, qué gastos y qué base de capital utiliza. Con un piso hipotético de 200.000 €, esta guía muestra por qué la misma vivienda puede presentarse al 7,2 %, 6,6 %, 4,8 % o 4,27 %.
Publicado · 4 min de lectura
Por Costa de Oro · Agencia inmobiliaria · Marbella y Costa del Sol
Por qué una sola cifra puede confundir
Muchos anuncios citan una «rentabilidad» sin explicar qué mide. Una cifra puede dividir la renta contractual entre el precio de oferta; otra puede restar algunos gastos y dividir entre el precio más los costes de compra. Ambas se llaman rentabilidad, pero responden a preguntas distintas.
Las medidas brutas que usan las estadísticas de mercado comparan renta y precio y, por diseño, excluyen gastos e impuestos. Sirven para comparaciones generales, no para saber lo que conserva un propietario concreto. Antes de comparar, anote la base de ingresos, los gastos restados y el denominador de cada vivienda.
El ejemplo que usa esta guía
Los datos son inventados con fines didácticos. No son datos del mercado de la Costa del Sol, una valoración de la agencia ni una rentabilidad prometida. Los 25.000 € de gastos de compra y puesta en marcha son una partida ilustrativa, no un porcentaje legal.
- Precio: 200.000 €; gastos de compra y puesta en marcha: 25.000 €; coste total del proyecto: 225.000 €
- Renta contractual: 1.200 € al mes = 14.400 € de renta anual prevista
- Un mes vacío, resto cobrado: 13.200 € cobrados
- Gastos operativos 3.600 € al año: IBI 600 €, comunidad 1.200 €, seguro 300 €, mantenimiento ordinario 600 €, gestión 900 € (presupuesto fijo ilustrativo)
- Ingreso operativo neto (NOI): 13.200 € − 3.600 € = 9.600 €
Rentabilidad bruta: prevista y cobrada
Fórmula: rentabilidad bruta = renta anual ÷ base de capital indicada × 100. Sobre el precio, la bruta prevista es 14.400 € ÷ 200.000 € = 7,2 %. Con un mes vacío, la bruta cobrada es 13.200 € ÷ 200.000 € = 6,6 %.
Ninguna de las dos resta gastos. Indique siempre qué renta usa. La prevista supone ocupación y pago completos; la cobrada refleja su hipótesis de vacío. No reste el vacío dos veces inflando además los gastos de los meses sin inquilino.
Rentabilidad neta operativa y denominador
Fórmula: rentabilidad neta operativa = (renta cobrada − gastos operativos) ÷ base de capital × 100. Sobre el precio: 9.600 € ÷ 200.000 € = 4,8 %. Sobre el coste total: 9.600 € ÷ 225.000 € = 4,27 %. La segunda es menor porque incluye el dinero realmente necesario para comprar y preparar la vivienda.
Indique también el alcance: antes de financiación y antes del impuesto sobre la renta. El IBI se incluye porque es un tributo recurrente de la propiedad; el impuesto sobre el rendimiento del alquiler se calcula aparte. Cuotas hipotecarias, amortización fiscal y obras de mejora no son gastos operativos.
Errores de definición habituales
La rentabilidad neta se define de forma desigual en anuncios y proyecciones. Pida el cálculo línea por línea en lugar de aceptar el porcentaje titular.
En alquiler de corta estancia, calcule ingresos con noches comercializables legalmente × ocupación esperada × precio por noche realmente obtenido, y reste plataforma, gestión, limpieza y suministros una sola vez. Confirme el permiso para operar antes de contar con ese modelo.
- Usar el precio de oferta en una comparación y el coste total en otra
- Tratar la fianza del inquilino como ingreso
- Contar capital o intereses de la hipoteca como gasto operativo
- Incluir la amortización, un concepto fiscal sin salida de caja, en los gastos
- Omitir comunidad, seguro o gestión porque «lo hará el propietario»
- Aplicar precios de temporada alta a todo el año
Lista de comprobación para comparar
Ponga todas las viviendas candidatas en la misma tabla antes de decidir. Muchas diferencias de rentabilidad vienen de las definiciones, no de los inmuebles.
Si una cifra depende de impuestos, consulte a un asesor; los gastos deducibles y las reglas cambian entre residentes y no residentes y según el uso del inmueble.
- Mismo denominador para todas (precio o coste total)
- Renta prevista y cobrada por separado
- Recibo real de IBI, presupuesto de comunidad y oferta de seguro
- Gestión indicada como importe fijo o porcentaje
- Financiación e impuesto sobre la renta fuera de la rentabilidad y analizados aparte
- Alcance escrito junto a cada porcentaje
Preguntas frecuentes
¿Una rentabilidad bruta más alta es siempre mejor?
No. Puede ocultar comunidad, gestión o vacío más elevados. Compare la rentabilidad neta operativa con el mismo denominador.
¿Deben incluirse los gastos de compra en el denominador?
Use el precio para comparar con cifras anunciadas y el coste total para valorar su propio capital. Indique cuál usa y manténgalo.
¿La rentabilidad neta incluye el impuesto sobre la renta?
En esta guía, no. Se calcula antes de financiación e impuestos, porque la fiscalidad depende de la residencia y de cada caso.
