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Rendement cash-on-cash : mesurer la performance de votre propre investissement
Le rendement cash-on-cash mesure le cash-flow annuel par rapport à l’argent que vous apportez réellement. Avec un achat fictif de 200 000 €, ce guide montre pourquoi un rendement net d’exploitation de 4,8 % peut devenir 1,33 % ou 0,67 % une fois le financement pris en compte.
Publié · 4 min de lecture
Par Costa de Oro · Agence immobilière · Marbella et Costa del Sol
Ce que mesure le rendement cash-on-cash
Formule : rendement cash-on-cash = cash-flow annuel ÷ apport initial × 100. Il se concentre sur votre propre argent plutôt que sur le prix du bien, ce qui aide à comparer un achat financé avec d’autres usages de la même épargne.
Précisez vos conventions. Dans ce guide, le cash-flow est calculé avant impôt sur le revenu, avant et après une réserve annuelle de remplacement. La plus-value et le remboursement du capital sont exclus : ni l’un ni l’autre n’est un revenu locatif disponible dans l’année.
Définir l’apport initial
L’exemple est fictif ; ce n’est ni une offre bancaire ni une donnée de marché. Un bien de 200 000 € est acheté avec un prêt d’illustration de 140 000 €.
- Apport sur le prix : 60 000 €
- Frais d’acquisition et de mise en service : 25 000 € (enveloppe d’illustration)
- Réserve de trésorerie conservée : 5 000 €
- Apport initial total : 90 000 €
Le calcul avec financement
Le revenu net d’exploitation est de 9 600 € après un mois de vacance et 3 600 € de charges. Des échéances annuelles supposées de 8 400 € (capital et intérêts) laissent 1 200 € de cash-flow avant impôt sur le revenu.
Cash-on-cash avant réserve de remplacement : 1 200 € ÷ 90 000 € = 1,33 %. Après une réserve annuelle de 600 € : 600 € ÷ 90 000 € = 0,67 %. Les 5 000 € de réserve de trésorerie sont comptés une fois, dans l’apport initial, et non aussi comme charge annuelle.
Comparaison avec un achat comptant
Sans prêt, l’apport initial est de 200 000 € + 25 000 € + 5 000 € = 230 000 € et il n’y a pas d’échéances. Le cash-flow est de 9 600 € avant réserve et 9 000 € après.
Cash-on-cash sans levier : 9 600 € ÷ 230 000 € = 4,17 % avant réserve et 9 000 € ÷ 230 000 € = 3,91 % après. Dans cet exemple, emprunter réduit le pourcentage, car les échéances absorbent l’essentiel du revenu d’exploitation. Rembourser le capital accroît le patrimoine, mais réduit la trésorerie perçue.
Sensibilité et limites
Avec une marge étroite, de petits changements font fortement varier le résultat. Charges constantes, un mois de vacance supplémentaire réduit le cash-flow de 1 200 € : le cas financé tombe à 0 € avant réserve (0 %) et −600 € après (−0,67 %). Une échéance plus élevée de 100 € par mois a le même effet. Les deux ensemble : −1 200 € et −1 800 €.
Cet indicateur ignore le calendrier infra-annuel, les impôts, les frais de revente et la valeur future. C’est un élément parmi d’autres, pas un verdict sur l’achat.
Liste de contrôle pour comparer
Appliquez les mêmes conventions à chaque option et notez-les à côté du résultat.
L’autorisation de louer, les règles de copropriété et la situation fiscale nécessitent des vérifications professionnelles distinctes avant de se fier aux chiffres.
- Apport initial défini de la même façon : apport, frais d’achat, réserve de trésorerie
- Cash-flow avant impôt sur le revenu, avant et après réserve
- Échéances issues d’un véritable tableau bancaire
- Plus-value et remboursement du capital exclus
- Scénarios de vacance et d’échéance plus élevée
- Comparaison sans levier calculée sur la même base
Questions fréquentes
Le cash-on-cash est-il identique au ROI ?
Pas forcément. Le ROI est employé de façon large et peut inclure plus-value ou patrimoine. Ici, seul le cash-flow annuel rapporté à l’apport initial est pris en compte.
Pourquoi le levier peut-il réduire le cash-on-cash ?
Lorsque les échéances absorbent l’essentiel du revenu d’exploitation, la trésorerie restante est faible par rapport à l’apport, comme dans cet exemple.
La réserve de trésorerie fait-elle partie de l’apport initial ?
Incluez-la si cet argent est engagé dans le bien dès le départ. Comptez-la une fois, dans l’apport initial, et non de nouveau comme charge annuelle.
