Rendement brut et rendement net : bien comparer les biens locatifs

Pourquoi un seul chiffre peut induire en erreur

Les annonces citent souvent un « rendement » sans préciser ce qu’il mesure. L’un divise le loyer contractuel par le prix demandé ; un autre déduit certaines charges et divise par le prix augmenté des frais d’achat. Les deux s’appellent rendement, mais ne répondent pas à la même question.

Les mesures brutes utilisées dans les statistiques comparent loyer et prix et excluent, par construction, charges et impôts. Elles servent aux comparaisons générales, pas à savoir ce que conserve un propriétaire. Avant de comparer, notez pour chaque bien la base de revenus, les charges déduites et le dénominateur.

L’exemple utilisé dans ce guide

Ces données sont inventées à des fins pédagogiques. Ce ne sont pas des données du marché de la Costa del Sol, une estimation de l’agence ni un rendement promis. Les 25 000 € de frais d’acquisition et de mise en service sont une enveloppe d’illustration, pas un pourcentage légal.

• Prix : 200 000 € ; frais d’acquisition et de mise en service : 25 000 € ; coût total du projet : 225 000 €
• Loyer contractuel : 1 200 € par mois = 14 400 € de loyer annuel prévu
• Un mois de vacance, reste payé : 13 200 € encaissés
• Charges d’exploitation 3 600 € par an : IBI 600 €, copropriété 1 200 €, assurance 300 €, entretien courant 600 €, gestion 900 € (devis fixe d’illustration)
• Revenu net d’exploitation (NOI) : 13 200 € − 3 600 € = 9 600 €

Rendement brut : prévu et encaissé

Formule : rendement brut = loyer annuel ÷ base de capital indiquée × 100. Sur le prix, le brut prévu est 14 400 € ÷ 200 000 € = 7,2 %. Avec un mois de vacance, le brut encaissé est 13 200 € ÷ 200 000 € = 6,6 %.

Aucun des deux ne déduit de charges. Indiquez toujours le loyer retenu. Le loyer prévu suppose une occupation et un paiement complets ; le loyer encaissé reflète votre hypothèse de vacance. Ne comptez pas la vacance deux fois en gonflant aussi les charges des mois vides.

Rendement net d’exploitation et dénominateur

Formule : rendement net d’exploitation = (loyer encaissé − charges d’exploitation) ÷ base de capital × 100. Sur le prix : 9 600 € ÷ 200 000 € = 4,8 %. Sur le coût total : 9 600 € ÷ 225 000 € = 4,27 %. Le second est plus bas car il inclut l’argent réellement nécessaire pour acquérir et préparer le bien.

Précisez aussi le périmètre : avant financement et avant impôt sur le revenu. L’IBI est inclus car c’est une taxe foncière récurrente ; l’impôt sur le revenu locatif se calcule séparément. Mensualités de prêt, amortissement fiscal et travaux d’amélioration ne sont pas des charges d’exploitation.

Erreurs de définition fréquentes

Le rendement net est défini de manière variable dans les annonces et projections. Demandez le calcul ligne par ligne plutôt que d’accepter le pourcentage affiché.

En location de courte durée, partez des nuitées légalement commercialisables × taux d’occupation attendu × prix par nuit réellement obtenu, puis déduisez plateforme, gestion, ménage et consommations une seule fois chacun. Vérifiez l’autorisation d’exploiter avant de compter sur ce modèle.

• Utiliser le prix demandé dans une comparaison et le coût total dans une autre
• Traiter le dépôt de garantie du locataire comme un revenu
• Compter le capital ou les intérêts du prêt comme charge d’exploitation
• Inclure l’amortissement, notion fiscale sans sortie de trésorerie, dans les charges
• Omettre copropriété, assurance ou gestion parce que le propriétaire « s’en chargera »
• Appliquer les tarifs de haute saison à toute l’année

Liste de contrôle pour comparer

Placez tous les biens candidats dans le même tableau avant de décider. Beaucoup d’écarts de rendement viennent des définitions, pas des biens.

Lorsqu’un chiffre dépend de l’impôt, consultez un conseiller ; les charges déductibles et les règles diffèrent entre résidents et non-résidents et selon l’usage du bien.

• Même dénominateur pour tous (prix ou coût total)
• Loyer prévu et encaissé présentés séparément
• Avis d’IBI réel, budget de copropriété et devis d’assurance obtenus
• Gestion indiquée en montant fixe ou en pourcentage
• Financement et impôt sur le revenu exclus du rendement et analysés à part
• Périmètre écrit à côté de chaque pourcentage

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