Comment calculer le cash-flow d’un bien locatif en Espagne

Le cash-flow n’est ni un rendement ni un résultat fiscal

Le rendement compare revenus et capital. Le cash-flow suit l’argent qui entre et sort de votre compte sur une période. Un bien peut afficher un rendement net correct et laisser peu de trésorerie une fois le prêt remboursé.

Le résultat fiscal est encore différent. Les intérêts et certaines charges peuvent être déductibles alors que le remboursement du capital ne l’est pas ; l’amortissement n’entraîne aucune sortie d’argent et les améliorations ne sont pas traitées comme les réparations. Les règles diffèrent entre résidents et non-résidents : le résultat de trésorerie ne sert pas de chiffre fiscal.

Étape 1 : du loyer au revenu net d’exploitation

L’exemple est fictif : un appartement de 200 000 € avec 25 000 € d’illustration pour les frais d’acquisition et de mise en service, loué 1 200 € par mois. Ce ne sont ni des données de marché ni un résultat promis.

• Loyer prévu : 1 200 € × 12 = 14 400 €
• Moins un mois de vacance : 13 200 € encaissés, en supposant le reste payé
• Moins charges d’exploitation : IBI 600 €, copropriété 1 200 €, assurance 300 €, entretien 600 €, gestion 900 € = 3 600 €
• Revenu net d’exploitation (NOI) : 9 600 € par an

Étape 2 : déduire le service de la dette

Supposons un prêt d’illustration de 140 000 € avec 8 400 € d’échéances annuelles, capital et intérêts compris. Ce n’est pas une offre bancaire et aucun taux ni durée n’est sous-entendu. Pour un prêt à taux variable, utilisez le tableau d’amortissement réel et les conditions de révision.

Formule : cash-flow avant impôt sur le revenu = NOI − échéances annuelles. Ici, 9 600 € − 8 400 € = 1 200 € par an, soit 100 € par mois en moyenne. Le mot moyenne compte : les mois réels varieront.

Étape 3 : réserves et calendrier mensuel

Mettez de côté une réserve de remplacement pour les équipements qui s’usent, comme l’électroménager ou la climatisation. Dans l’exemple, une réserve de 600 € par an laisse 600 € de trésorerie disponible, soit 50 € par mois en moyenne. La réserve est de l’argent mis de côté, pas une dépense réelle, et n’est pas automatiquement déductible. Lorsqu’une réparation est payée grâce à elle, ne comptez pas le coût une seconde fois.

Construisez la prévision mois par mois. IBI, assurance et appels de fonds peuvent être annuels ou échelonnés : certains mois seront négatifs même si l’année est positive. Le dépôt de garantie du locataire couvre ses obligations et n’est pas un bénéfice locatif.

Étape 4 : tester la résistance du résultat

Modifiez une hypothèse à la fois, charges d’exploitation constantes, puis combinez-les. Ne déduisez pas deux fois la même vacance.

• Un mois de vacance supplémentaire : revenus en baisse de 1 200 € → 0 € avant réserve, −600 € après
• Échéance plus élevée de 100 € par mois : +1 200 € par an → 0 € avant réserve, −600 € après
• Les deux ensemble : −1 200 € avant réserve, −1 800 € après
• Courte durée : nuitées légalement commercialisables × occupation × prix par nuit obtenu, moins plateforme, gestion, ménage et consommations, chacun une fois

Liste de contrôle du cash-flow

Vérifiez que l’usage locatif envisagé est autorisé, y compris les règles de copropriété et les exigences de location touristique, avant de bâtir des revenus dessus. Confirmez les règles en vigueur au moment de l’achat ; elles évoluent.

Gardez le calcul fiscal séparé et demandez à un conseiller quelles charges sont déductibles dans votre cas.

• Calendrier mensuel sur 12 à 24 mois, pas seulement un total annuel
• Montants réels et dates d’appel de l’IBI, de la copropriété et de l’assurance
• Tableau du prêt distinguant capital et intérêts
• Réserve de remplacement et coussin de trésorerie définis
• Scénarios de vacance, de hausse de taux et de réparations ponctuelles
• Estimation fiscale établie séparément par un conseiller qualifié

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